提前還貸動(dòng)因轉(zhuǎn)變——由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。

存款利率進(jìn)一步下行疊加理財(cái)收益不及預(yù)期，購(gòu)房者提前還貸的趨勢(shì)仍未有明顯改善。這一現(xiàn)象的持續(xù)給樓市和銀行乃至經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇帶來(lái)的影響備受關(guān)注。

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第一財(cái)經(jīng)記者近日走訪、咨詢多家銀行發(fā)現(xiàn)，雖然提前還貸數(shù)量較年初有所回落，但仍需要較長(zhǎng)的排隊(duì)時(shí)間，部分銀行仍需要等待2個(gè)月以上。

近期惠譽(yù)博華發(fā)布的一份報(bào)告指出，在樓市景氣度不佳的背景下，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動(dòng)因素已發(fā)生轉(zhuǎn)變——由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。從RMBS（住房抵押貸款支持證券）基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率來(lái)看，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數(shù)在今年一季度末達(dá)到14.45%，是近五年來(lái)的歷史最高值。

盡管LPR（貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率）自2019年以來(lái)持續(xù)下行，但因?yàn)閷?duì)未來(lái)收入預(yù)期信心不足、投資理財(cái)收益不佳，加上滯后效應(yīng)，二季度提前還款率可能還會(huì)再創(chuàng)新高，這將給銀行存量房貸帶來(lái)規(guī)模收縮壓力。不過(guò)對(duì)于新一輪存貸款利率調(diào)整，惠譽(yù)博華結(jié)構(gòu)融資部副總監(jiān)鄭飛對(duì)第一財(cái)經(jīng)記者表示，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)RMBS借款人在提前還款決策方面產(chǎn)生新的沖擊，度過(guò)階段性上升后，提前還款率最終會(huì)向長(zhǎng)期均值回歸。

提前還貸動(dòng)因轉(zhuǎn)變

前述報(bào)告從RMBS角度分析得出的數(shù)據(jù)顯示，截至今年第一季度末，惠譽(yù)博華發(fā)布的銀行間RMBS提前還款率CPR指數(shù)跳升6個(gè)百分點(diǎn)，上漲至14.45%，達(dá)到近五年最高值。

報(bào)告還指出了當(dāng)前居民提前還貸的一個(gè)重要特征，即還款動(dòng)因已經(jīng)由出售房產(chǎn)轉(zhuǎn)向減少利息支出。

在過(guò)去，國(guó)內(nèi)個(gè)人住房貸款提前還款的主要驅(qū)動(dòng)因素是出售抵押的房產(chǎn)、結(jié)清貸款，因此提前還款中全額提前還款占絕大部分。惠譽(yù)博華對(duì)國(guó)內(nèi)RMBS市場(chǎng)最活躍的兩家發(fā)起機(jī)構(gòu)（建設(shè)銀行及工商銀行）披露的個(gè)人住房抵押貸款動(dòng)態(tài)池?cái)?shù)據(jù)進(jìn)行分析發(fā)現(xiàn)，截至2021年2月，兩家發(fā)起機(jī)構(gòu)的房貸提前還款中全額提前還款的金額在提前還款中的占比在62%~91%之間波動(dòng)，長(zhǎng)期均值在78%左右。

截至2021年底，惠譽(yù)博華發(fā)布的RMBS交易CPR指數(shù)與國(guó)內(nèi)30大中城市商品房成交面積走勢(shì)基本一致，但是2022年樓市成交量進(jìn)入低谷后，二者走勢(shì)相關(guān)性明顯減弱。而從新增個(gè)人住房貸款加權(quán)平均利率來(lái)看，2021年底前，該數(shù)據(jù)與每季度末月的CPR指數(shù)走勢(shì)大致相反。

這也意味著，過(guò)去國(guó)內(nèi)借款人提前償還住房貸款的主要原因是出售房產(chǎn)，因此提前還款率與商品房成交量之間存在正相關(guān)性；而較低的房貸利率對(duì)樓市有重要的刺激作用，2015年到2021年提前還款率與新發(fā)放房貸利率之間存在負(fù)相關(guān)性。

但這些相關(guān)性在2022年后均已消失，側(cè)面反映了2022年后出售房產(chǎn)不再在借款人提前償還房貸的動(dòng)因中占主導(dǎo)。在當(dāng)前樓市景氣度低的情況下，借款人提前還款的主要?jiǎng)訖C(jī)已經(jīng)變?yōu)闇p少利息支出。

而且考慮到首套個(gè)人住房貸款利息支出可用于抵扣個(gè)人所得稅，不少符合條件的借款人在提前還款的同時(shí)會(huì)保留一定金額的房貸用于抵稅。惠譽(yù)博華分析，全額提前還款比重可能已大幅下降，部分提前還款或已占主導(dǎo)地位。

收益預(yù)期影響更大

在多數(shù)金融機(jī)構(gòu)看來(lái)，從收支角度考慮，影響居民提前還房貸的因素主要包括就業(yè)和收入預(yù)期，以及投資理財(cái)?shù)氖找妗⒎抠J利息支出。

在投資理財(cái)收益和房貸利息支出方面，利率水平是關(guān)鍵。首先看收益端，今年以來(lái)，先是中小銀行進(jìn)行存款利率補(bǔ)降，隨后國(guó)有大行、股份行繼去年9月之后再次集體下調(diào)中長(zhǎng)期存款利率，3%以上的存款甚至大額存貸逐漸從市面上“消失”。另一方面，去年股債市場(chǎng)波動(dòng)，沖擊了投資者對(duì)理財(cái)和基金的信心。

而在利息支出方面，自2019年以來(lái)，LPR持續(xù)處于下行區(qū)間，截至今年6月，5年期以上LPR已降至4.2%。惠譽(yù)博華指出，目前，國(guó)內(nèi)大部分個(gè)人住房貸款采用浮動(dòng)利率，因此存量個(gè)人住房貸款利率亦隨LPR的走低而下降，借款人房貸利息支出有所減少。

但一季度提前還款率的數(shù)據(jù)表現(xiàn)表明，當(dāng)前階段，居民對(duì)投資理財(cái)收益下行比對(duì)利息支出減少更為敏感。報(bào)告認(rèn)為，由于對(duì)未來(lái)的就業(yè)穩(wěn)定及收入增長(zhǎng)信心不足，且近期以銀行理財(cái)產(chǎn)品為代表的個(gè)人投資收益普遍不及預(yù)期，部分居民在一季度獲得年終獎(jiǎng)等季節(jié)性收入時(shí)選擇將閑置資金用于提前償還房貸。

從部分銀行工作人員的反饋來(lái)看，今年年初提前還房貸的情況的確較為突出。當(dāng)前雖然提前還貸申請(qǐng)有所回落，但仍需要較長(zhǎng)的排隊(duì)時(shí)間。

惠譽(yù)博華指出，在樓市復(fù)蘇緩慢的背景下，提前還貸潮也使得銀行存量個(gè)人房貸規(guī)模面臨收縮壓力，進(jìn)而削弱商業(yè)銀行的RMBS發(fā)行動(dòng)力。從提前還款對(duì)RMBS交易的影響來(lái)看，主要體現(xiàn)在三個(gè)方面：優(yōu)先級(jí)證券獲得信用水平提升速度加快，交易積累的超額利差將減少，投資者面臨更高的再投資風(fēng)險(xiǎn)。

降息潮影響如何？

新一輪降息潮下，關(guān)于提前還貸的討論依然激烈。不過(guò)鄭飛認(rèn)為，從市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，利率的調(diào)整比較符合市場(chǎng)預(yù)期，預(yù)計(jì)不會(huì)對(duì)RMBS借款人在提前還款決策方面產(chǎn)生新的沖擊。

“居民在提前還款方面的決策受到多方因素的影響，利率是其中比較重要的影響因素，另外居民對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的預(yù)期，對(duì)于投資的需求，以及對(duì)于家庭收支的平衡也都是重要影響因素，這些因素都可能隨著時(shí)間以及經(jīng)濟(jì)環(huán)境表現(xiàn)而發(fā)生變化。”鄭飛說(shuō)。

前述報(bào)告指出，盡管2023年一季度CPR已創(chuàng)近五年歷史最高，但本次提前還款熱潮主要驅(qū)動(dòng)因素并未出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變，預(yù)計(jì)短期內(nèi)部分居民仍將采取減少貸款及投資的防御性家庭財(cái)務(wù)策略。此外，由于部分銀行出現(xiàn)提前還款申請(qǐng)積壓的情況，且從提交提前還款申請(qǐng)到實(shí)際扣款存在一段時(shí)間間隔，二季度RMBS基礎(chǔ)資產(chǎn)提前還款率還可能再創(chuàng)新高。

“如果想提前還的話可以先排上隊(duì)。”一位華北地區(qū)城商行客戶經(jīng)理對(duì)記者表示，最近提前還貸的數(shù)量相比年初已經(jīng)有所回落，但依然要等兩個(gè)月左右。

經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇是影響居民收入信心的關(guān)鍵，而持續(xù)的提前還貸潮也引發(fā)了市場(chǎng)對(duì)于居民長(zhǎng)期“縮表”的擔(dān)憂。不過(guò)鄭飛認(rèn)為，此輪提前還款率的上升屬于階段性表現(xiàn)，隨著經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，導(dǎo)致本輪提前還款潮的因素也將逐漸消退，提前還款率將向長(zhǎng)期平均水平回歸。

“從目前RMBS的提前還款表現(xiàn)，還不能推斷居民的長(zhǎng)期縮表可能，宏觀經(jīng)濟(jì)影響居民的經(jīng)濟(jì)行為活動(dòng)，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇以及進(jìn)入新常態(tài)，可能會(huì)使提前還款動(dòng)因再次轉(zhuǎn)換，并最終形成新的平衡。”鄭飛說(shuō)。

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